COMO COMPRAR IMÓVEIS COM SEGURANÇA

Como comprar imóveis com segurança

Os cuidados na compra de imóveis podem evitar prejuízos e ações judiciais, sendo imprescindível a prévia análise das informações pertinentes ao imóvel e aos vendedores.

A ausência de cuidados na compra podem causar surpresas desagradáveis ao adquirente que, mesmo após ter lavrado e registrado a escritura definitiva, poder ver o imóvel ser penhorado e, em seguida, ser levado a leilão, isso, em decorrência de dívidas do antigo proprietário.

Pode-se dizer que é uma prática comum a venda de todos os bens por pessoas endividadas, insolventes ou condenadas em ações diversas, isso, a terceiros de boa-fé, desavisados ou mal assessorados, que correrão o risco de, posteriormente, sofrerem decisão judicial tornando ineficaz a compra, restando, levando o comprador a ficar sem o imóvel e sem o dinheiro investido.

Para minorar tal risco, é de suma importância da tomada dos cuidados na compra do imóvel, levantando todas as informações sobre o bem e sobre os proprietários, antes, principalmente, do pagamento do preço.

Os cuidados na compra de imóveis podem ser resumidas da seguinte forma:

I – Verifique se, realmente, quem está vendendo é o proprietário do imóvel. A condição de proprietário somente é conferida àqueles que estão descritos na matrícula como tal;

Obs.: É importante não confundir escritura com matrícula. São documentos distintos.

II – Verificar se o tal proprietário pode vender o imóvel de forma válida;

III – Verificar se o bem não está gravado de algum ônus real ou pessoal;

IV – Verificar se os vendedores não estão sendo processados ou estão sendo alvo de execuções extrajudiciais. Tal verificação é possível ser feita através de certidões expedidas pelos órgãos públicos correspondentes;

Obs.: É de suma importância verificar se os vendedores não configuram como sócios de empresas falidas ou com dívidas, visto que tais obrigações poderão recair sobre os bens dos sócios.

V – Verificar, em caso de compra de imóvel na planta, se a incorporação está registrada, bem como as demais informações relacionadas à construção;

VI – Verificar, em caso de compra em loteamento em desenvolvimento, se o empreendimento está registrado.

As principais certidões voltadas a dar a almejada segurança jurídica às transações imobiliárias são as seguintes:

DO IMÓVEL

01. MATRÍCULA DO OFÍCIO PREDIAL ATUALIZADA (com certidão de ônus); 02. CERTIDÃO DE QUITAÇÃO DE TRIBUTOS MUNICIPAIS; 03. CERTIDÃO NEGATIVA DE DESAPROPRIAÇÃO; 04. CERTIDÃO DE LAUDÊMIO (para imóveis localizados em área da Marinha, principalmente no Litoral);

05. TRÊS ÚLTIMAS CONTAS DA FORNECEDORA DE ÁGUA E ELETRICIDADE;

DOS VENDEDORES

01. CERTIDÃO NEGATIVA DO DISTRIBUIDOR CÍVEL, INCLUINDO EXECUTIVOS FISCAIS (Estadual e Municipal), FALÊNCIAS E CONCORDATAS; 02. CERTIDÃO NEGATIVA DO DISTRIBUIDOR CRIMINAL; 03. CERTIDÃO NEGATIVA DA JUSTIÇA FEDERAL (Cível e Criminal); 04. CERTIDÃO NEGATIVA DA JUSTIÇA DO TRABALHO; 05. CERTIDÃO NEGATIVA DO DISTRIBUIDOR DE PROTESTO DE TÍTULOS; 06. CERTIDÃO NEGATIVA DA RECEITA FEDERAL;

07. COMPROVANTE DE RESIDÊNCIA

OBS: Se o vendedor for pessoa jurídica, além destas, se faz necessário a CND do INSS, a certidão de regularidade do FGTS, de quitação de tributos estaduais (ICMS) e o contrato social, para aferição dos poderes e da regularidade da representação, devendo ser apresentadas as mesmas certidões em nome dos sócios.

As certidões acima dizem respeito ao foro da situação do imóvel. Caso os vendedores residam ou tenham empresa em outro local, deverão ser apresentadas as certidões do local da residência, abrangendo os últimos cinco anos.

Se o atual proprietário tiver adquirido o imóvel em data recente (menos de um ano), todas as certidões deverão ser obtidas também em nome do anterior proprietário.

Se o proprietário atual convive em união estável, importante que o convivente também participe da venda do imóvel.

Se o proprietário é do comércio, importante solicitar certidões da ou das empresas.

NO CASO DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO 

01. Busca no Fórum Trabalhista e Cível para a constatação de eventual existência de ações contra o condomínio, que poderão onerar o comprador.

02. Declaração da administradora ou síndico (com a ata da assembleia que o elegeu), de quitação das despesas de condomínio até a data da imissão na posse;

NO CASO DE IMÓVEL LOCADO

Apresentação da notificação ao locatário de preferência na aquisição com resposta do desinteresse ou comprovação da inércia e presunção de desistência.

OBS: Constando apontamentos nas certidões, solicitar certidão explicativa (Objeto e pé), para aferição da possibilidade de repercussão ou não sobre o negócio.

Outra prática muito comum perpetrada por pessoas mal intencionadas, ou seja, com dívidas e execuções, é a transferência simulada de imóveis para terceiros sem restrições, para, só depois, vender o bem.

Neste caso, a última transação, possivelmente, será recente, sendo aconselhável o levantamento tanto do proprietário atual (laranja), quando do anterior, pois, caso comprovada a fraude, está alienação poderá ser anulada, prejudicando o adquirente de boa-fé, que apenas levantou as informações do último proprietário.

Autor:
Dr. Héctor L. Borecki Carrillo, advogado inscrito na OAB/SP sob o n. 250.028.

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